Il rischio di perdita di capitale nel breve termine rimane elevato, anche se repricing e opportunità di guadagno a lungo termine saranno interessanti per gli investitori.
L’aumento dei prezzi dell’energia e dei costi di finanziamento sta colpendo duramente le famiglie e sta minando la modesta ripresa economica post-pandemia. Ciò si ripercuote direttamente sui mercati degli spazi per logistica e retail, mentre l’impatto sul sentiment e la pressione sugli utili aziendali si ripercuotono sull’indebolimento della domanda di spazi nel mercato degli uffici.
All’inizio dell’anno, gli effetti dell’aumento dell’inflazione si sono tradotti in un aumento dei tassi di interesse di mercato, con un impatto sui valori dei mercati finanziari. Sapevamo già che il volume delle transazioni aveva iniziato a diminuire e che i rendimenti immobiliari avevano iniziato ad aumentare. Tuttavia, i mercati dei capitali reagiscono rapidamente e possono dare falsi segnali. Ma le recenti indicazioni provenienti dall’economia reale e dall’andamento della domanda confermano che è in corso una flessione e che i valori reali in capitale non stanno reagendo solo allo stress dei mercati finanziari.
In termini reali, il valore del capitale immobiliare è sceso del 2% nel secondo trimestre del 2022, un declino modesto, ma che di solito si verifica solo quando è in corso o è imminente un’ampia flessione. Ciò che colpisce è la rapidità con cui la performance positiva si è trasformata in negativa, dato che fino a poco tempo fa la crescita del valore del capitale reale era in accelerazione.
Poiché sembra sempre più probabile che ci stiamo avviando verso una recessione economica e una
contrazione del mercato immobiliare, il passato diventa un’utile guida per ciò che potrebbe accadere in futuro. La domanda fondamentale è se si tratterà di una flessione poco profonda con un rapido aggiustamento dei prezzi che darà il via a una ripresa in tempi relativamente brevi, se si tratterà di una recessione profonda che si estenderà a molti settori dell’economia e porterà a una rivalutazione più sostanziale degli asset immobiliari, o se ci si troverà in uno scenario intermedio.
Sebbene le previsioni più diffuse collochino l’imminente recessione a metà strada, con un calo del valore reale del capitale del -20% nei prossimi anni, un rapido sguardo alle correzioni passate mostra che le flessioni tendono a rientrare in due grandi categorie: rapide e poco profonde o durature e profonde.
Al momento il sentiment sta calando rapidamente, le previsioni vengono riviste al ribasso e vi sono rischi significativi derivanti da fattori come l’approvvigionamento energetico che potrebbero spingere al ribasso la crescita, il che fa temere che possa tradursi in una recessione lunga e prolungata. Uno scenario di questo tipo condivide diverse caratteristiche con l’esperienza del Regno Unito negli anni ’70, quando, in particolare, gli shock dei prezzi del petrolio e l’inflazione elevata portarono a un lungo periodo di performance economiche deboli, a tensioni più ampie sui mercati finanziari e a un mercato immobiliare in difficoltà.
Come appaiono le opportunità di investimento?
Abbiamo visto che alcune metriche di prezzo iniziano ad adattarsi alla nuova realtà economica e a tener conto di alcuni rischi di ribasso. Naturalmente, anche i nostri dati più aggiornati sui prezzi sono in ritardo rispetto alla realtà del mercato e non conosceremo l’entità della correzione dei prezzi fino a quando non emergeranno notizie di operazioni concluse a nuovi livelli di prezzo. Questo processo può richiedere del tempo, soprattutto perché lo spread bid-ask è elevato e in aumento.
Quello che sappiamo è che il sentiment è in calo, il che suggerisce che il mercato si sta riprezzando
rapidamente. Poiché i rischi rimangono elevati, investire nei prossimi trimestri è azzardato, ma allo stesso tempo abbiamo iniziato a pensare a cosa dobbiamo vedere in termini di repricing per sentirci più tranquilli nel ricominciare a guardare alle opportunità. Il nostro modello di pricing interno cerca di stabilire un rendimento d’investimento richiesto per i mercati di tutta Europa, tenendo conto dei recenti aumenti dei tassi d’interesse, delle ultime previsioni della domanda e della necessità di ottenere rendimenti elevati per compensare i rischi a breve termine. Inoltre, ci fornisce un ampio intervallo intorno a tale rendimento richiesto, giudicando dove dovremo trovarci se le prospettive migliorano (al polo inferiore dell’intervallo) o peggiorano (al polo maggiore).
Il rischio di perdita di capitale nel breve termine rimane elevato, anche se repricing e opportunità di guadagno a lungo termine saranno interessanti per gli investitori. Nel complesso, è necessario un aggiustamento di almeno 50 punti base, equivalente a un calo del 12% dei valori a parità di condizioni, mentre una correzione di 100 punti base, più simile a un calo del 26%, sembra segnare una più chiara opportunità di acquisto a lungo termine. A questo livello di rendimento, i prezzi compenserebbero sufficientemente l’indebolimento delle condizioni a breve termine e l’adeguamento a un mondo di tassi d’interesse più elevati, a patto che si eviti una profonda recessione nel peggiore dei casi.
Commento a cura di Greg Kane, Head of European Investment Research di PGIM Real Estate
