Pimco: La pandemia ha messo il turbo ai movimenti dell’e-commerce e del lavoro da casa, rimodellando i mercati e creando vincitori e vinti in tutti i settori immobiliari commerciali.
I volumi globali delle transazioni nel primo trimestre sono scesi rispettivamente del 26% e del 27% negli Stati Uniti e in Europa, e del 12% in Asia. Ciò non è sorprendente, data la pandemia. Le proprietà multifamiliari, tuttavia, hanno tenuto incredibilmente bene negli Stati Uniti e in Europa. In Europa, l’importo in dollari delle transazioni multifamiliari è salito del 66% nel primo trimestre del 2021 rispetto all’anno precedente, con due dei maggiori affari del primo trimestre in proprietà residenziali. In Asia, il settore industriale, principalmente la logistica, ha avuto la migliore performance, con volumi in aumento del 5% rispetto allo scorso anno e del 22% rispetto al 2019. Il multifamiliare è stato il settore più performante in termini di volumi di transazioni nel primo trimestre negli Stati Uniti. I volumi sono scesi solo del 12% nel multifamiliare; questo si confronta bene con la vendita al dettaglio, in calo del 42%, gli uffici, in calo del 36%, e l’industriale/logistica, in calo del 41%. L’interruzione della pandemia ha accelerato forze secolari come l’urbanizzazione afferma Pimco
I giovani vogliono vivere in città, vicino al lavoro, all’istruzione e all’assistenza sanitaria. Un’altra tendenza che è stata accelerata è la rapida adozione della tecnologia, tra cui l’e-commerce e le teleconferenze. Insieme a questi, la turbolenza ha spinto gli investitori nello spazio core e core-plus a cercare qualità e rendimenti stabili, cercando di trarre vantaggio dalle dislocazioni legate alla pandemia afferma Pimco. La pandemia ha rimodellato il mercato e ha creato una massiccia dispersione nella performance tra i settori con i vincitori e i perdenti in gran parte di aree specifiche del settore. Il settore alberghiero è stato un perdente nel breve termine, ma dovrebbe, a nostro avviso, riprendersi gradualmente, anche se in modo non uniforme. Al contrario, riteniamo che il settore retail sia tra i perdenti nel lungo termine. I proprietari di negozi al dettaglio stanno soffrendo insieme ai loro inquilini, e non pensiamo che i piani d’aiuto saranno sufficienti a salvare molte di queste attività in difficoltà. Infatti, la sofferenza sembra destinata ad aumentare nel 2022. Molti inquilini non torneranno mentre negli Stati Uniti, molti se ne andranno quando i fondi del Paycheck Protection Program (PPP) si esauriranno.
Ad aggiungere ulteriore pressione c’è un muro di scadenze di prestiti in scadenza, anche per i centri commerciali statunitensi e un’ondata di fondi core che cercano di ridurre l’esposizione al dettaglio. Dal nostro punto di vista, la vendita al dettaglio non è più un asset centrale nel portafoglio. Ci aspettiamo di vedere opportunità per proprietà che vengono riconvertite, ma solo a prezzi molto più bassi rispetto ai precedenti valori di vendita al dettaglio. Il settore industriale è stato il grande vincitore, con una domanda istituzionale a livelli record, sostenuta da venti secolari di e-commerce. Altri forti performer includono il settore residenziale afferma Pimco. A più lungo termine, un aumento dei tassi potrebbe mettere sotto pressione l’apprezzamento. Ma ci aspettiamo che i prodotti multifamiliari in affitto continuino a beneficiare dei dati demografici favorevoli. Una cosa da osservare nel settore degli affitti negli Stati Uniti è il numero di inquilini che non saranno in grado di pagare quando i programmi di stimolo finiranno. I settori residenziali non tradizionali, come gli alloggi per anziani e per studenti, vedono una crescente domanda istituzionale. Infine, il settore degli uffici dovrebbe avere sia vincitori che vinti.
Gli inquilini non sono inadempienti sui loro contratti di locazione, anche se non sono in ufficio, ma chiaramente le pressioni aumenteranno con il rinnovo dei contratti di locazione degli inquilini più piccoli afferma Pimco. Molti datori di lavoro in tutto il mondo stanno annunciando programmi di ritorno negli uffici, per questo non sorprende che i volumi globali di leasing siano scesi di circa 30%. Negli Stati Uniti, sono ancora più bassi, del 45% nel primo trimestre. Più della metà di questi leasing (56%) sono rinnovi. Recenti indagini mostrano che la maggior parte delle aziende, in particolare i grandi datori di lavoro, stanno aspettando fino alla fine dell’anno per decidere se tornare in ufficio a tempo pieno. Questi sondaggi hanno mostrato che tre aziende su quattro si aspettano che circa il 20% dei loro dipendenti lavorerà da casa due giorni a settimana. È interessante notare che più della metà delle aziende intervistate prevedono di aumentare la quantità di spazio per persona di ben il 20% per motivi di salute e igiene, e per accogliere stili di lavoro più collaborativi.
Guardando alle prospettive per gli uffici troviamo che i livelli di occupazione e di affitto delle città di tutto il mondo, si allineano ampiamente alla densità della popolazione, piuttosto che al prodotto interno lordo (PIL) pro capite, come molti supporrebbero. A sua volta, le città a più alta densità tendono ad avere uffici open space che possono ospitare più persone nello stesso spazio. Con questo in mente, crediamo che le città a più alta densità potrebbero essere più resilienti alla tendenza del lavoro da casa afferma Pimco. Hanno già massimizzato lo spazio con luoghi aperti. E se lo spazio viene restituito perché le imprese falliscono, ci sono più utenti alternativi in una città a più alta densità. Questa dinamica asimmetrica di domanda e offerta è caratterizzata da un numero fisso di edifici di altissima qualità, e molti diversi utenti che potrebbero essere disponibili a prendere quello spazio. L’Asia ha le città a più alta densità del mondo. Le persone sono già tornate al lavoro e abbiamo visto il settore degli uffici performare molto bene. L’economia in crescita nella regione sta anche contribuendo a una forte domanda di spazi per uffici. In Europa, la tendenza a tornare in ufficio è in corso.
Alcune città, come Parigi o Londra, sono molto dense e hanno già uffici open space. Ma in molte città di medie dimensioni, ci può essere un ritorno mentre gli uffici si convertono in open space. Tuttavia, a differenza degli americani e, in una certa misura, degli asiatici, gli europei non si trasferiscono così spesso, tendendo a rimanere nella città in cui sono cresciuti. Questo fornisce un certo livello di stabilità e di reddito, nonostante la rinuncia allo spazio. Gli Stati Uniti potrebbero avere i risultati più diversi degli spazi per uffici post-pandemia. I dati nelle grandi città come New York e San Francisco sono offuscati dallo spostamento temporaneo dei lavoratori in periferia. Stiamo assistendo a un numero limitato di inadempienze degli inquilini afferma Pimco. Quando i contratti di locazione andranno in scadenza nei prossimi anni, tuttavia, ci aspettiamo di vedere crescere la pressione negli uffici secondari con meno inquilini che non hanno ancora ridotto la densità della loro occupazione. Tuttavia, ci sono altre tendenze rilevanti negli Stati Uniti. Una è una migrazione di aziende da città con tasse più alte a città con tasse più basse come Austin e Dallas. Non pensiamo che sarà un cataclisma per le grandi città, ma certamente guida la crescita della domanda per quei mercati relativamente piccoli a bassa tassazione. Inoltre, alcuni mercati hanno la loro serie di fattori di occupazione che possono compensare le tendenze del lavoro a domicilio.
La Silicon Valley ne è un esempio. Tra le prossime tendenze stimiamo che molti grandi affittuari vorranno essere net carbon neutral entro il 2030. Se vogliono onorare questo impegno, le città in cui si trasferiranno saranno quelle con un trasporto pubblico efficiente. Inoltre, il raggiungimento della neutralità delle emissioni di carbonio limiterà lo stile dei beni per uffici che alcuni di loro possono occupare. Quindi pensiamo che gli asset principali nelle città gateway globali andranno bene, ma gli asset in località secondarie potrebbero soffrire molto del telelavoro.
A cura di John Murray Managing Director e Gestore, immobili commerciali di PIMCO
